CONCLUSIONES DÍA 19-05-2005

VISION DEL TURISMO DESDE DISTINTAS AUTONOMÍAS. Subir ^
Mesa Redonda .

Esta mesa se inició con el análisis, por parte de D. Corpus Tobarra, Inspector Jefe de Turismo de Baleares, de los aciertos y errores del sector de los apartamentos turísticos y más concretamente de los apartamentos turísticos de las islas Baleares. Los apartamentos turísticos desde su visión normativa empiezan a regularse por Decreto de 16 de enero de 1967 desarrollándose posteriormente normativa complementaria muy depurada e informativa.

Con la llegada del Real Decreto 2877/82 de 15 de octubre nace la exigencia legal de la fianza para empresas explotadoras de apartamentos turísticos, excluyéndose a los propietarios de apartamentos, administradores de fincas y a los Apis.

El Sr. Tobarra, en referencia al R.D. 2877/82 , manifiesta que el primer error de este Decreto es que para constituirse como vivienda turística vacacional tan solo se exija una simple autorización, un simple papel, sin más para desarrollar la actividad. Además en la misma ley la Administración no garantiza los servicios prestados por estos establecimientos con los perjuicios que ello pueda conllevar para el sector.

Corre el año 1982 y el sector turístico está en auge produciéndose un estudio de conjunto del sector antes del nacimiento del Decreto Pradera que viene a establecer un parámetro de 30 metros de solar edificable por cada cama de apartamento u hotel. Ello quiere decir que los apartamentos también deben tener zonas comunes, jardines y zonas de recreo en relación al número de camas.

En 2º lugar intervino D. Roc Gregori , Director de Turismo de Benidorm, que reconoció y justificó la importancia de los alojamientos turísticos dando cifras concretas de Benidorm y su provincia. A modo de ejemplo, en Benidorm existen 1118 edificios con potencial uso turístico, añadiendo la existencia de 20.000 apartamentos turísticos regulados y la existencia de 120.000 plazas no reguladas ni detectadas .

Para el Director de Turismo de Benidorm la problemática se centraría en buscar la satisfacción del cliente para que el mercado o sector sea competitivo. Si no se forma un producto de calidad, el cliente no vuelve y el sector sale perjudicado. La satisfacción del cliente va unidad a la lucha de los apartamentos turísticos clandestinos e ilegales, que a más abundamiento debilitan este sector. Podemos distinguir dos bloques ante esta problemática :

1.- La naturaleza del producto, es decir, el apartamento que no está suficientemente claro y visionado.
2.- Personas que se dedican a alquiler de apartamentos a los clientes no legalizados ni detectados. Por lo tanto el cliente no puede recibir garantías y calidad en el producto.

Las Posibles soluciones ante esta problemáticas son muy complicadas, y ello por cuanto que no se sabe cuantos apartamentos encubiertos existen ni tan si quiera se pueden visionar. Únicamente se descubre el apartamento ilegal si el usuario denuncia las deficiencias existentes en ellos, mostrando por tanto su insatisfacción.

Las soluciones no son nada fáciles, quizá los presentes encuentros den soluciones que se puedan adoptar al sector. Además hay que contar con las nuevas tecnologías, por cuanto si los alquileres ilegales se publicitan en estos medios, será más fácil su localización y su denuncia. Es necesaria mucha imaginación y estudio para encontrar soluciones viables para el sector.

En 3er. lugar intervino D. Alfonso García, representante de la Región de Murcia, pequeña e incipiente provincia en el sector que analizamos. Desde su punto de vista, la solución de la problemática actual pasa por la exigencia tanto a la administración como a la empresa privada de aunar esfuerzos en beneficio de la calidad de los apartamentos turísticos. Y esto es lo que ha intentado esta región ; el desarrollo turístico murciano se basa en primer lugar en la mejora constante del turismo sol y playa, y en segundo lugar en el desarrollo turístico de zonas concretas.

Por otra parte se apuesta por los Consorcios Turísticos que desarrollan la actividad en regiones concretas, y todo ello apoyado por el plan estratégico del desarrollo turístico de Murcia que se enmarca bajo dos pilares fundamentales:
- Calidad del servicio turístico.
- Y formación continuadle personal dedicado al turismo .

En base a ello existen los planes de calidad turística que pretenden la sensibilización , formación y calidad del sector.

En cuanto al control del intrusismo en Murcia, todo Ayuntamiento en el que se presente un proyecto de edificio destinado a apartamentos turísticos u hotel no concede la licencia si no existe previamente el visto bueno de la administración afectada, esta es, la turística.

Por otro lado, se exige una tasa de explotación turística que intenta controlar el intrusismo de este sector. Ante la apertura de un nuevo establecimiento dedicado a esta actividad la inspección previa visita, exige el pago de la tasa correspondiente.

Apoyando todas las propuestas presentadas , el Secretario Autonómico de Turismo, D. Matías Pérez Such, indicó que la solución pasa por analizar y consensuar entre todas las asociaciones implicadas los planteamientos existentes. Está claro que la definición del problema es clara, esto es, apartamentos ilegales cuyo coste de mantenimiento y fiscalización es mucho más gravoso. El apartamento ilegal que no se fiscalice no puede conllevar calidad en el servicio. Tal y como expuso el Sr. Gregori, las soluciones no son fáciles y no existen fórmulas magistrales que puedan resolverla problemática de este sector. Lo único que puede paliarla situación es el trabajo constante de asociaciones sectoriales como las presentes en este Congreso, así como la creación de federaciones que aglutinen y den propuestas e ideas que lleguen a buen fin .

La Hacienda Pública puede ayudar en gran medida a la anulación del intrusismo ilegal y así se verá en la próxima declaración de la renta donde los propietarios e inquilinos deberán poner nombres y apellidos a sus alquileres.

Por último para el Secretario de Turismo la publicidad de la estancia vacacional, bajo las prerrogativas de la información al usuario de las ventajas de nuestra oferta debe ser un pilar fundamental y el camino ha seguir paso a paso.

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EVOLUCIÓN DEL TURISMO Y SITUACIÓN ACTUAL DE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS. Subir ^
Ponente : D. Tomás Mazón . Sociólogo Universidad de Alicante.

Para el Profesor la problemática del sector no puede ser analizada si primero no analizamos el DESTINO turístico. Y para ello hay que hablar de la satisfacción del cliente no solo en los apartamentos turísticos sino también en el Destino vacacional .

Centrando el tema en el destino turístico residencial que es el que predomina en España hay que distinguir entre residente y turista. No es fácil establecer las claves para su distinción. Pero lo cierto es que la costa ha centrado sus iniciativas en el turismo residencial a excepción de Benidorm .

Se entiende por turismo residencial la actividad económica que se dedica a la urbanización, construcción y venta de viviendas cuyo uso puede ser de fines de semana, vacacional y como residencia permanente .

Este turismo oferta alojamiento que no es dinámico, entendido este como aquel que no cambia de cliente diariamente o con asiduidad. Muchas viviendas son utilizadas de forma estacional permaneciendo casi todo el año vacías .

Del mismo modo estas viviendas se encuentran ocupadas todo el año, pero con pocos vecinos en la misma urbanización que viven todo el año y por ello estos pocos vecinos no exigen a los Ayuntamientos las infraestructuras necesarias y sus servicios.

La demanda de estos residentes se constituye en onerosas cargas económicas para los distintos Consistorios.. Estos problemas se ven agravados por cuanto que las urbanizaciones están diseminadas por el territorio de una misma población .

Todo ello obliga a tener que afrontar soluciones que son imposible asumir por muchos Ayuntamientos por las cargas económicas que suponen. No se prevé por los mismos, al dar las licencias de urbanización, los enormes gastos que a largo plazo tendrán que asumir para dar servicio a las mismas. Esta carencia de servicios es causa de actitudes reinvidicativas por parte de los vecinos, y aún así los municipios apuestan por este modelo residencial al ver aumentadas sus arcas a corto plazo.

Podríamos decir que es el eje del crecimiento de muchas localidades, pero una vez que concluye en proceso inmobiliario afloran los problemas que venimos apuntando. Y todo ello sin tener en cuenta el impacto ambiental que el turismo residencial ocasiona.

En opinión del Sr. Mazón este desarrollo turístico ha destruido las bases del turismo y por consiguiente se ha perdido calidad e imagen del destino turístico que juega muy negativamente en contra del propio sector.

Las características del turismo residencial son las siguientes :

1.- Estacionalidad : es un modelo de desarrollo urbano y turístico carente de población permanente. Existen zonas urbanizadas casi todo el año vacías, pero en verano masificadas. Fuera del verano nos encontramos con ciudades fantasma a excepción de la ciudad en la que nos encontramos que ha sabido desestacionalizar su destino vacacional.

2.- Oferta complementaria poco desarrollada y sí ésta existe es de dudosa calidad.

3.- Es un producto turístico de muy difícil comercialización porque está desestructurada y no sale al mercado de forma legal. Esta situación hace que el turismo residencial sea el gran competidor del apartamento turístico. Este turismo se ve favorecido por el nuevo fenómeno de líneas aéreas de bajo coste por las cuales el turista que viene a la costa al chalet de un amigo no le supone ningún agravio económico. Y todo ello va en detrimento de la calidad y la pérdida de imagen .

4.- Alto grado de fidelidad con el destino turístico. Al poseer vivienda propia es lógico que se veranee siempre en el mismo lugar.

5.- Menor inclinación al gasto. El turista residencial o doméstico tiene menos gasto y el gasto que asume es el del supermercado.

6.- Efectos positivos en las finanzas municipales. Los planes parciales, licencias de obras, cédulas de habitabilidad, etc. suponen pingües beneficios para los Ayuntamientos, razones que explican la ausencia de planificación urbanística en los municipios.

7.- Graves impactos ambientales. El producto residencial supone degradación paisajista, deforestación, aumento de incendios forestales, erosión y desertización.

Por ello si queremos calidad en nuestro producto habrá que empezar por la calidad del destino turístico, ofreciendo alternativas viables y de calidad que puedan suplir o paliar estas deficiencias .

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PROBLEMÁTICA GENERAL DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS E INTRUSISMO EN EL SECTOR . Subir ^
Mesa redonda .

Ante la pregunta planteada a la mesa de debate de cuales son los problemas más comunes en nuestro sector turístico se coincide por la mayoría de los ponentes que son los clásicos de los apartamentos turísticos, estos son, no existe regulación al respecto, la hacienda pública no aporta soluciones al intrusismo, añadiendo además que el sector de agencias y empresas de alquiler de apartamentos no está bien visto por la sociedad en general.

Aptur ha aportado la organización de este Congreso en busca de soluciones que regulen o palien las deficiencias que encontramos en el sector.

Para el Presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona , Sr. Mestre, el problema fundamental y clásico sigue siendo el intrusismo, añadiendo a este, que el Ayuntamiento de Barcelona no conoce o no quiere conocer la problemática del sector y por tanto no la regula. El marco jurídico y fiscal del sector es importante pero más importante es que la administración conozca la actividad para poderla regular.

Unánimemente se considera que nuestra actividad tiene que ser fuerte, y puede ser fuerte porque existen muchas asociaciones implicadas. La propuesta del Sr. Graset, Presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de la Costa Daurada, para poder actuar con firmeza es necesario organizar las asociaciones nombrando un cabeza visible que aglutine y luche por el sector.

Se necesita además una legislación turística propia, puesto que la ley de arrendamientos urbanos es insuficiente hasta incluso no conveniente .

El Sr. Espinosa, Presidente de la Asociación de Alquileres de Viviendas de Teulada-Moraira , reuniendo el sentir de todos los ponentes, añadió además que era necesario implicar a la Administración Pública para publicitar nuestra oferta tanto en el mercado existente como el nuevo. Una ayuda importante la tenemos en las nuevas tecnologías, pero no es suficiente.

La novedad de la problemática actual se apuntó por parte del Presidente de la Asociación de Javea , el Sr. Bertomeu, al exponer que la inseguridad ciudadana de los últimos años afecta en gran medidla turismo que decide pasar sus vacaciones en nuestra zona, y por tanto en nuestra oferta de arrendamiento turístico.

El sentir generalizado y apuntado por el Sr. Antolí , Presidente de Avibe, es que se está perdiendo cuota de mercado y es ahí donde hay que atajar el problema que considera principal .

Por su parte, el Sr. Torrent, Presidente de la Asociación de Gerona, añade a todas estas cuestiones la falta de entendimiento con los hoteleros y con la propia Administración que no apoya ni comparte los criterios de las asociaciones implicadas. Para paliar la situación habrá que dar más calidad en nuestra oferta y de esta manera atajar al mismo tiempo el establecimiento de empresas ilegales.

Nada de acuerdo con esta postura se mostró el Vicepresidente de Hosbec, que matizó que los hoteles y los apartamentos turísticos tienen la misma problemática y deben ir juntos para poner fin a las pernoctaciones ilegales. Mostrando una actitud mucho más positiva postuló que existen soluciones para el sector pero hay que tener voluntad para adoptarlas .

Para el Sr. Frasquet, Presidente de Aloga – Gandía , el sector no tiene consideración social. No se conocen los apartamentos turísticos ni tampoco las empresas que se dedican al alquiler de apartamentos turísticos. Los propietarios de las viviendas deberían saber y experimentar que, dejar la vivienda en alquiler en nuestro sector, le supondría mejorar la calidad del servicio, con la consiguiente tranquilidad que le supondría percibir mensualmente el rendimiento económico sin más preocupaciones como podría ser las declaraciones de IVA o las quejas de los inquilinos .

De las distintas intervenciones por parte de los asistentes se concluyó que la inspección es insuficiente, sin embargo no debemos por ello quedarnos pasivos ante la ilegalidad existente y unir las fuerzas de las distintas instituciones implicadas para denunciar las irregularidades y atajar, si no de raíz, por lo menos paulatinamente con este problema.

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CONCLUSIONES DIA 20-05-05

INCIDENCIAS DEL SISTEMA IMPOSITIVO EN LA GESTION DE ALQUILERES TURÍSTICOS. Subir ^
Ponente : D. Federico Varona . Presidente Colegio Asesores Fiscales de Valencia.

Se analizó la tributación en dos tipos de relación con el cliente :

- Contratos por cuenta ajena : se facturará la comisión según distintos tipos de personas ya sean físicas o jurídicas y residentes o no residentes.

- Contratos por cuenta propia : modalidad en la que la agencia repercutirá en su factúrale 7% ó el 16% del IVA dependiendo de los mismo casos anteriores.

Lo más importante y que hay que destacar es la exigencia de un contrato bien definido donde se establezcan todos los datos del cliente .

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ADAPTACIÓN DE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. Subir ^
Mesa Redonda .

Dª Mercedes Elvira del Palacio, Subsecretaria de Vivienda, ha analizado la problemática del sector señalando y coincidiendo con todos los ponentes de este Congreso , que se centraría en :

- Confusión entre oferta de apartamentos reglada y no reglada.
- La competencia de legislación turística la dispone cada Comunidad Autónoma y ello se plasma en la ordenación del sector y en la inspección del mismo .
- No ha habido un interlocutor único representativo de todo el sector que aglutine a todas las asociaciones y traslade sus inquietudes a nivel estatal.
- La información que se dispone del sector es dispersa e ilimitada y ello hace que el conocimiento del problema sea más difícil .

La posible modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene varios problemas añadidos a los tradicionales.

- La Ley de Arrendamientos Urbanos actual fue aprobada con mucho consenso político, por lo que su modificación se hace más difícil.
- Los Apartamentos Turísticos no pueden considerarse viviendas, son establecimientos turísticos y por ello tienen ventajasen cuanto a la promoción y ayudas.
- La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha de hacerse desde la prudencia porque no hay nada peor que hacer las leyes desde el voluntarismo y no el realismo y ello implicaría que no fuese práctica.

Por parte de los Ministerios de la Vivienda y de Turismo están abiertos a estudiar todas las cuestiones que se planteen por el sector y ver las vías de solución .

D. Miguel Ángel Sotillos discrepó del criterio de la Subsecretaria del Ministerio de la Vivienda en cuanto al desconocimiento por parte de la Administración de nuestro sector en cuanto a la denominación de vivienda turística. La vivienda es vivienda con independencia del apellido que lleve . Sin ayuda de la Administración, el sector está invirtiendo en calidad y en mejorar el servicio, debiendo por tanto, la Administración , colaborar y cambiar sus planteamientos en cuanto a la vivienda turística.

Apuntó que las leyes fiscales deben cambiarse puesto que presionan a los apartamentos reglados y premian a los no reglados.

Como conclusiones, el Sr. Sotillos señaló las siguientes necesidades :

- Despenalizar fiscalmente a los apartamentos reglados.
- Creación de una legislación específica para el sector.
- Lucha contra el intrusismo.
- Ayudas o medidas contra los clientes que no desalojan los apartamentos.
- Defensa contra los clientes que son profesionales de las quejas .

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